Jakie są opłaty na rzecz wspólnoty mieszkaniowej (rodzaje opłat, koszty zarządu)? Każdy właściciel nieruchomości lokalowej zgodnie z przepisami ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t.j. Dz. U. 2000 r., Nr 80, poz. 903, z późn. zm.), ponosi koszty utrzymania nieruchomości wspólnej, koszty zarządu nieruchomością Lokale użytkowe a podatek CIT. ajka Użytkownik. kwietnia 2012 edytowano kwietnia 2012. Witam wszystkich. Po ostatnim zebraniu wspolnoty mam wątpliwosci zwiazane z podatkiem doch.od os.prawnych. Otóż dotychczas wspólnota płaciła podatek tylko od odsetek skapitalizowanych na koncie oszczednosciowym oraz od przychodu z pożytku (reklama na a. obiektów budownictwa mieszkaniowego, o których mowa w art. 2 pkt 12 ustawy, lub ich części, z wyłączeniem lokali użytkowych, b. lokali mieszkalnych w budynkach niemieszkalnych sklasyfikowanych w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w dziale 12 – w zakresie w jakim wymienione roboty nie są objęte tą stawką na podstawie pkt 2. Stosownie natomiast do art. 17 ust. 1 pkt 44 updop, wolne od podatku są dochody spółdzielni mieszkaniowych, wspólnot mieszkaniowych, towarzystw budownictwa społecznego oraz samorządowych jednostek organizacyjnych prowadzących działalność w zakresie gospodarki mieszkaniowej uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi - w części Oznacza to, że na takie zmiany w lokalu wymagana będzie zgoda wspólnoty mieszkaniowej (por. Komentarz do art. 12 ustawy o własności lokali: Własność lokali t.j. z dnia 3-3-2020, Dz.U. 2020, Nr 63, poz. 532, Opracowanie redakcyjne na podstawie: Prawo rzeczowe, red. W dniu 8 sierpnia 2017 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie obowiązku wystawiania przez Zarządcę Wspólnoty Mieszkaniowej faktur na żądanie właścicieli lokali mieszkalnych i użytkowych. Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, że Spółdzielnia od dnia 1 maja 2004 r. wystawia faktury VAT dla osób posiadających spółdzielcze własnościowe prawa do lokali użytkowych (m.in. garaży), za które to czynności pobierane są opłaty na podstawie art. 4 ust. 1, 2, 4 i 5 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o Piwnica jako część wspólna nieruchomości we wspólnocie mieszkaniowej. Jeśli piwnice nie zostały w umowie zakwalifikowane jako części składowe poszczególnych lokali, stanowią – podobnie jak m.in. grunt, klatki schodowe, strychy, wózkarnie i pralnie – części nieruchomości wspólnej. We wspólnocie mieszkaniowej, która składa się z co najmniej 8 lokali, istotne sprawy rozstrzygane są w ten sposób, że podejmowana jest uchwała wspólnoty mieszkaniowej. W określonych sytuacjach uchwała może zostać poddana kontroli sądowej. W jaki sposób uchwała wspólnoty mieszkaniowej może zostać zaskarżona? Wyjaśniamy. Jak ująć we wspólnocie właścicieli lokali użytkowych koszty robót termoizolacyjnych (ocieplenie) wieżowca biurowego? Kliknij ten link, aby przejść do panelu logowania. w7QCdo1. Co do zasady wszelkie dochody uzyskiwane przez osoby prawne podlegają opodatkowaniu. Ustawa o podatku dochodowym od osób prawnych przewiduje jednak pewne odstępstwa od zasady ogólnej i wprowadza wyłączenia od powyższej zasady. Jednym z takich zwolnień jest brak opodatkowania dochodów uzyskanych z prowadzenia gospodarki zasobami mieszkaniowymi w części przeznaczonej na cele związane z utrzymaniem tych zasobów. Jedną z najczęstszych form otrzymywania takich dochodów są wpłaty na fundusz remontowy. Wpłaty na fundusz remontowy - ogólna charakterystyka zwolnienia W pierwszej kolejności należy sięgnąć do regulacji art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy CIT, który opisuje wspomniane zwolnienie. Zgodnie z tym przepisem zwolnione są dochody spółdzielni mieszkaniowych, wspólnot mieszkaniowych, towarzystw budownictwa społecznego oraz samorządowych jednostek organizacyjnych prowadzących działalność w zakresie gospodarki mieszkaniowej uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi - w części przeznaczonej na cele związane z utrzymaniem tych zasobów, z wyłączeniem dochodów uzyskanych z innej działalności gospodarczej niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi. W konsekwencji, aby dochody tych podatników były wolne od podatku dochodowego, muszą zostać spełnione dwa warunki: dochody te muszą być uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi i przeznaczone na ich utrzymanie. Oba te warunki muszą być spełnione łącznie. Nie podlegają bowiem zwolnieniu dochody inne niż uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi, niezależnie od ich przeznaczenia, a także dochody z gospodarki zasobami mieszkaniowymi w części innej niż przeznaczona na utrzymanie tych zasobów mieszkaniowych. Co to jest gospodarka zasobami mieszkaniowymi? Niestety ustawa o podatku dochodowym od osób prawnych nie wyjaśnia, w jaki sposób należy rozumieć pojęcie gospodarki zasobami mieszkaniowymi, co w rezultacie oznacza, że należy sięgnąć do wykładni językowej. Ta z kolei wskazuje nam, że gospodarka obejmuje całość mechanizmów i warunków działania podmiotów gospodarczych związanych z prowadzoną działalnością, a w odniesieniu do przedmiotowego zwolnienia – z gospodarką zasobami mieszkaniowymi. Gospodarka zasobami mieszkaniowymi stanowi zespół czynności mających na celu spełnienie oczekiwań mieszkańców i to zarówno ekonomicznych, jak i społecznych. Co zatem należy rozumieć poprzez zasoby mieszkaniowe? Pomocna w tej kwestii może okazać się interpretacja ogólna Ministra Finansów z 5 marca 2008 r., nr DD6/8213/11/KWW/07/MB7/82, gdzie wskazano, że za zasoby mieszkaniowe uznaje się znajdujące się w budynku mieszkalnym lokale mieszkalne wraz z przynależnymi do nich pomieszczeniami, a także wyposażenie techniczne, np. strychy, piwnice, komórki, garaże. Z powyższego wynika zatem, że do zasobów mieszkaniowych zaliczymy nie tylko lokale mieszkalne, lecz także pozostałe pomieszczenia oraz urządzenia, których istnienie jest niezbędne do prawidłowego korzystania z mieszkań. Szeroki sposób rozumienia pojęcia zasobów mieszkaniowych potwierdzają również sądy administracyjne w wydawanych wyrokach. Przykładowo w wyroku WSA w Bydgoszczy z r., I SA/Bd 641/07, zdefiniowano pojęcie zasobów mieszkaniowych w następujący sposób: Przez zasoby mieszkaniowe na podstawie art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy z r. o podatku dochodowym od osób prawnych należy rozumieć nie tylko lokale mieszkalne, ale również pozostałe pomieszczenia i urządzenia wchodzące w skład budynku mieszkalnego lub znajdujące się poza nim, których istnienie jest niezbędne dla prawidłowego korzystania z mieszkań przez mieszkańców, jak również ułatwiające im dostęp do budynku mieszkalnego oraz zapewniające sprawne jego funkcjonowanie i administrowanie. Kolejny wyrok WSA w Szczecinie z r., I SA/Sz 631/08, informuje o szerokim rozumieniu tego pojęcia: Gospodarka zasobami mieszkaniowymi obejmuje dysponowanie i zarządzanie zgromadzonymi pomieszczeniami (lokalami) mieszkalnymi, mające zapewnić prawidłowe funkcjonowanie takich lokali mieszkalnych. Przez zasoby mieszkaniowe, którymi gospodaruje Wspólnota Mieszkaniowa, rozumieć należy nie tylko lokale mieszkalne, ale również pozostałe pomieszczenia i urządzenia wchodzące w skład budynku mieszkalnego lub znajdujące się poza nim, których istnienie jest niezbędne dla prawidłowego korzystania z mieszkań przez mieszkańców, jak również ułatwiające im dostęp do budynku mieszkalnego oraz zapewniające jego sprawne funkcjonowanie oraz administrowanie. Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegać będzie dochód osiągnięty z innej działalności niż gospodarka zasobami mieszkalnymi (np. z opłat wnoszonych przez właścicieli lokali użytkowych), bez względu na cel, na jaki zostanie przekazany. Przeznaczenie dochodu na utrzymanie zasobów mieszkaniowych Kolejnym warunkiem, który musi być spełniony, aby wpłaty na fundusz remontowy były zwolnione od podatku, jest konieczność przeznaczenia tychże wpłat na faktyczne utrzymanie zasobów mieszkaniowych. Są to zatem wpłaty celowe. Podatnicy chcący skorzystać ze zwolnienia zobowiązani są do odrębnego określenia wyniku podatkowego na danym źródle, tj. opodatkowanych dochodów i warunkowo zwolnionych dochodów z działalności z tytułu gospodarki zasobami mieszkaniowymi. Samo przekazanie przychodu na fundusz remontowy wspólnoty nie jest wystarczającym dla zastosowania wobec niego zwolnienia od podatku dochodowego. Korzystający ze zwolnienia podatnicy muszą przede wszystkim prowadzić działalność w zakresie gospodarki mieszkaniowej, tylko z tego tytułu istnieje bowiem prawo do skorzystania z przedmiotowego zwolnienia. Przykład 1. Spółdzielnia mieszkaniowa pobiera od lokatorów wpłaty na fundusz remontowy. Przedmiotowe wpłaty są przeznaczane przez spółdzielnię na bieżące naprawy budynków mieszkalnych. W tym przypadku oba warunki ustawowe zostały spełnione, co oznacza, że wpłaty na fundusz remontowy stanowią przychód zwolniony od podatku. Przykład 2. Spółdzielnia mieszkaniowa pobiera od lokatorów wpłaty na fundusz remontowy. Otrzymane wpłaty zostały jednak przeznaczone na marketing oraz reklamę spółdzielni. W konsekwencji takie wpłaty nie mogą korzystać ze zwolnienia od podatku dochodowego i traktowane są jako przychód opodatkowany. Istotne dla zwolnienia jest również przeznaczenie tego dochodu. Musi on być skierowany na utrzymanie tych zasobów mieszkaniowych. W wyroku WSA w Poznaniu z r., I SA/Po 1421/08, czytamy na ten temat: „1. Pojęcie zasoby mieszkaniowe jest określeniem zespołu lokali mieszkalnych oraz innych pomieszczeń i urządzeń, które są niezbędne do prawidłowego korzystania z mieszkań w budynku mieszkalnym. «Gospodarka» zaś to dysponowanie i zarządzanie czymś. Czynsz z najmu lokali mieszkalnych jest dochodem uzyskanym z gospodarki zasobami mieszkaniowymi. 2. Czynsz przeznaczony na spłatę kredytu wykorzystanego na budowę lokali mieszkalnych nie służy utrzymaniu zasobów mieszkaniowych, ponieważ kredyt ten został zaciągnięty na budowę budynków mieszkalnych, a nie na ich remont”. Opodatkowaniu podlegają natomiast dochody z działalności gospodarczej, która nie jest podstawową działalnością prowadzoną przez spółdzielnie mieszkaniowe. Działalnością taką jest wynajmowanie powierzchni reklamowych na budynkach, a także miejsc na dachach pod anteny satelitarne i telefonii komórkowej, oraz wynajmowanie lokali użytkowych. Należy zatem stwierdzić, że dochód osiągnięty przez wspólnotę mieszkaniową i przekazany na fundusz remontowy uwzględniany jest przez wspólnotę w rozliczeniu podatkowym w każdym tym przypadku, w którym pochodzą one z innej działalności niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi. W innym przypadku dochód taki korzysta ze zwolnienia podatkowego na mocy art. 17 ust. 1 pkt. 44 CIT i nie jest uwzględniany w podstawie opodatkowania. Duża część lokali mieszkalnych i użytkowych znajduje się w budynkach objętych wspólnotą mieszkaniową. Powstaje ona z mocy prawa i tworzą ją wszyscy właściciele lokali (chodzi o odrębne nieruchomości) w danym budynku. Ustawa o własności w równy sposób traktuje właścicieli lokali mieszkalnych i użytkowych w zakresie obciążeń związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej. Niestety, zdaniem organów podatkowych, równości tej nie ma w prawie podatkowym. Koszty muszą być dzielone sprawiedliwie Wspólnoty mieszkaniowe mają za zadanie gospodarować częścią wspólną budynku. W tym celu mogą nabywać prawa i zaciągać zobowiązania we własnym imieniu. Z art. 3 ustawy o własności lokali wynika jednak, że część wspólna nieruchomości, którą gospodaruje wspólnota, nie jest jej własnością. Właściciele poszczególnych lokali są zobowiązani pokrywać koszty utrzymania nieruchomości wspólnej. W tym celu wpłacają odpowiednie kwoty w formie zaliczek na rachunek bankowy wspólnoty. Ustawa o własności lokali, jeżeli chodzi o partycypację w kosztach utrzymania części wspólnej budynku, właściwie nie rozróżnia między lokalami mieszkalnymi lub użytkowymi. Wspólnota nie może żądać od właściciela wpłacania większych kwot, niż wynika to z kosztów utrzymania części wspólnej nieruchomości (wyjątkiem może być uchwalony przez wspólnotę fundusz remontowy). Koszty utrzymania nieruchomości wspólnej pokrywane są proporcjonalnie do udziału właściciela lokalu. Zasada ta dotyczy zarówno właścicieli lokali mieszkalnych, jak i użytkowych (art. 12 ust. 2 ustawy o własności lokali). Ewentualna wyższa opłata dla właścicieli lokali użytkowych może być pobierana, jeżeli lokale te generują wyższe koszty utrzymania nieruchomości wspólnej (art. 12 ust. 3 ustawy o własności lokali). Zgodnie z utrwalonym orzecznictwem wspólnota nie może zwiększyć obciążeń właścicieli tylko dlatego, że nieruchomości są lokalami użytkowymi. Potwierdza to wyrok Sądu Apelacyjnego w Lublinie z 6 kwietnia 2011 (I ACa 23/11). Ponadto właściciele lokali pokrywają koszty utrzymania własnych lokali. Przede wszystkim dotyczy to zużywanych w nich mediów, wody, energii itp. Część tych kosztów rozliczana jest za pośrednictwem wspólnoty (jeżeli właściciele lokali nie mają umów podpisanych bezpośrednio z dostawcami). Wspólnota to podatnik Wspólnota mieszkaniowa, jako jednostka organizacyjna niemająca osobowości prawnej, jest podatnikiem CIT. Za przychody wspólnoty mieszkaniowej uznawane są wpłaty właścicieli dotyczące utrzymania kosztów części wspólnej budynku oraz kosztów zużycia mediów w ich lokalach. Tak wynika z interpretacji Izby Skarbowej w Łodzi z 3 sierpnia 2011 (IPTPB3/423-51/11-4/GG). Wspólnota, tak jak każdy inny podatnik CIT, ustala dochód podatkowy, pomniejszając przychody o koszty ich uzyskania. Kwoty wpłacane przez właścicieli mają jednak charakter zaliczkowy i ich rozliczenie z faktycznie poniesionymi kosztami wspólnoty następuje dopiero po zakończeniu roku. Powoduje to, że wspólnoty często uzyskują dochód podatkowy. Dodatkowo dochód może powstać poprzez wpłaty na fundusz remontowy, który często jest wykorzystywany dopiero w kolejnych latach. Ustawodawca zwolnił z CIT dochody wspólnoty mieszkaniowej. Zwolnienie to jest jednak dosyć skomplikowane. Podlegają mu dochody uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi – w części przeznaczonej na cele związane z utrzymaniem tych zasobów, z wyłączeniem dochodów uzyskanych z innej działalności gospodarczej niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi (art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o CIT). Zwolnienie znajduje zatem zastosowanie pod warunkiem, że ich źródłem jest gospodarka zasobami mieszkaniowymi oraz są przeznaczone na wskazany w ustawie cel. Na początek należy zastanowić się, co rozumieć pod pojęciem „gospodarka zasobami mieszkaniowymi” oraz same „zasoby mieszkaniowe”. Na część pytań odpowiedział minister finansów w ogólnej interpretacji prawa podatkowego z 5 marca 2008 (DD6/8213/11/KWW/07/MB7/82). Wynika z niej, że „zasoby mieszkaniowe”, o których mowa w przepisie art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o CIT, są to znajdujące się w budynku mieszkalnym lokale mieszkalne wraz z przynależnymi do nich pomieszczeniami oraz wyposażenie techniczne (np. windy, balkony, garaże itp.). Zdaniem ministra do zasobów mieszkaniowych nie zaliczymy więc nie tylko lokali użytkowych, ale również mieszkań, jeżeli znajdują się w budynkach niemieszkalnych. Akceptując stanowisko ministra, wspólnota byłaby zobowiązana zapłacić podatek od dochodów, które uzyskała z wpłat właścicieli lokali użytkowych oraz lokali mieszkalnych znajdujących się w budynku innym niż mieszkalny. Zwłaszcza w tym drugim wypadku trudno zgodzić się wykładnią fiskusa. Rażąco narusza ona prawa tych właścicieli w stosunku do właścicieli lokali mieszkalnych położonych w budynkach mieszkalnych. Jednak istnieją także argumenty, aby wpłaty od właścicieli lokali użytkowych również były zwolnione z CIT. Niekorzystne stanowisko fiskusa i sądu Oczywiście indywidualne interpretacje prawa podatkowego w ślad za interpretacją ogólną przekreślają możliwość zwolnienia dochodu z wpłat lokali użytkowych. Przykładem jest odpowiedź Izby Skarbowej w Bydgoszczy z 29 kwietnia 2011 (ITPB3/423-66/11/MK). Izba powoła się na wykładnię językową art. 17 ust. 1 pkt 44 CIT, z której wynika, że przez pojęcie „zasób mieszkaniowy” należy rozumieć zgromadzone pomieszczenia mieszkalne, natomiast „gospodarka zasobami mieszkaniowymi” obejmuje dysponowanie i zarządzanie zgromadzonymi pomieszczeniami mieszkalnymi. Podobną interpretację zastosował Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 2 lutego 2011 (II FSK 1651/09). Wskazał dodatkowo, że za takim rozumieniem przepisów przemawia również wykładnia systemowa i celowościowa. Sąd zauważył, że na gruncie ustawy o własności lokali oraz ustawy o ochronie praw lokatorów pod pojęciem „zasobu mieszkaniowego” należy rozumieć lokale służące do zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych. W konsekwencji, zdaniem NSA, celem ustawodawcy było zwolnienie z CIT dochodu pochodzącego od właścicieli mieszkań. Zarządzają właściciele Po dokładnym przeanalizowaniu przepisów dotyczących gospodarowania budynkami wielolokalowymi nie sposób zgodzić się z argumentami fiskusa i NSA. Art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o CIT nie da się bowiem interpretować stosując wykładnię literalną. Trzeba bowiem pamiętać, że wspólnota jest powołana tylko do zarządu nieruchomością wspólną. Nie ma więc prawa gospodarować lokalami, które są własnością członków wspólnoty (nie wziął tego pod uwagę ani minister finansów, ani NSA). Literalne brzmienie art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o CIT wskazywałoby, że zwolnienie ma zastosowanie tylko do niezwykle rzadko występujących w praktyce sytuacji, np. gdy wspólnota nabyła lokal mieszkalny i wynajmuje go we własnym imieniu, ponieważ tylko w takim wypadku może gospodarować „zasobem mieszkaniowym”. Z pewnością nie taki był cel ustawodawcy. Wykładnia systemowa Trudno również zgodzić się z dokonaną przez NSA wykładnią systemową. Z tej wynika bowiem, że ustawa o własności lokali zrównuje lokale mieszkalne i użytkowe. Mają one bowiem takie same prawa i obowiązki. Nie ma więc podstaw, aby oddzielać sytuację właścicieli lokali mieszkalnych i użytkowych. Za objęciem dochodu z lokali użytkowych zwolnieniem z CIT przemawia zatem celowościowa wykładnia art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o CIT. Zwolnienia podatkowe, co do zasady, są odejściem od równości opodatkowania i uprzywilejowania jednych podatników wobec drugich. Jednak w omawianym przypadku jest zupełnie odwrotnie. Tylko szersze stosowanie zwolnienia zapewnia równość podatników wobec prawa. Pokazuje to poniższy przykład. Przykład Załóżmy, że istnieją dwie wspólnoty o takiej samej liczbie lokali i tym samym metrażu. Powierzchnia wspólna nieruchomości też jest taka sama. Różnica polega na tym, że we wspólnocie A mamy same lokale mieszkalne, a we wspólnocie B jeden lokal jest użytkowy. Obydwie wspólnoty zamierzają w 2014 r. remontować elewację. Koszt remontu w obu wypadkach to 100 tys. zł. W celu zapewnienia środków na remont właściciele ustalili począwszy od stycznia 2011 r. wpłaty na fundusz remontowy proporcjonalnie do udziałów w części wspólnej. Na lokal użytkowy we wspólnocie B przypadała wpłata 1000 zł miesięcznie. Teoretycznie na funduszu remontowym wspólnoty na koniec roku powinno zostać zgromadzone z wpłat lokalu użytkowego 12 tys. zł. Jednak pieniędzy tych będzie o 2280 zł mniej, ponieważ wspólnota musi od nich odprowadzić 19-proc. podatek dochodowy. W 2011 r. nie pojawi się bowiem koszt uzyskania przychodu. Wspólnota A, w której nie ma lokalu użytkowego, na koniec 2011 r. zgromadzi więc na funduszu remontowym o 2280 zł więcej. Podobnie będzie w kolejnych latach. To powoduje dalsze konsekwencje. Pieniądze z funduszu remontowego miały być przeznaczone na elewację, czyli majątek właścicieli, a nie wspólnoty. W momencie remontu okazuje się, że brakuje kilku tysięcy złotych. Właściciele mieszkań we wspólnocie B nie mogą jednak żadąć dopłaty od właściciela lokalu użytkowego. Byłyby to bowiem wpłaty ponad jego udział w części wspólnej nieruchomości. Takie żądanie naruszyłoby więc art. 12 ust. 3 ustawy o własności lokali. Można jednak podnieść zarzut, że właściciel lokalu użytkowego faktycznie wpłacał rocznie o 2280 zł za mało na fundusz remontowy wobec udziału w nieruchomości wspólnej. W praktyce brakującą na remont kwotę równą odprowadzonemu podatkowi będą musieli dopłacić wszyscy właściciele (również lokali mieszkalnych) proporcjonalnie do udziałów w części wspólnej. W konsekwencji remont we wspólnocie B będzie droższy o 6840 zł. Właśnie takim przypadkom ma zapobiegać zwolnienie z podatku dochodowego. Przykład ten pokazuje, że stosowana obecnie wykładnia art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o CIT jest sprzeczna z celem tego przepisu. Zgadzają się z tym niektóre składy orzekające sądów administracyjnych. Niektóre sądy po stronie podatników W części orzeczeń wojewódzkie sądy administracyjne zgadzają się, że kwoty wpłacane przez właścicieli lokali użytkowych są zwolnione z CIT. Przykładem mogą być nieprawomocne jeszcze wyroki WSA we Wrocławiu z 3 października 2008 (I SA/Wr 223/2008) i WSA w Krakowie z 19 lutego 2010 (I SA/Kr 1807/09). W tym ostatnim czytamy: „Również wnoszone przez właścicieli lokali użytkowych opłaty na utrzymanie nieruchomości wspólnej, utrzymanie własnych lokali w zakresie dostawy mediów do lokali i opłat na fundusz remontowy należy uznać za dochody wspólnoty mieszkaniowej przeznaczone na cele związane z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych”. Są więc szanse, że wygra rozumienie przepisu zgodne ze zdrowym rozsądkiem. Wystarczyłoby, aby wyrażenie „zasób mieszkaniowy” zawarte w art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o CIT rozumieć w stosunku do wspólnot mieszkaniowych, tak jak wskazuje na to ustawa o własności lokali, jako „zasób lokalowy”. Grzegorz Tomala jest doradcą podatkowym, partnerem w kancelarii doradztwa podatkowego Marcin Szymankiewicz jest doradcą podatkowym prowadzącym własną kancelarię podatkową Więcej w serwisie: Prawo dla Ciebie » Nieruchomości » Wspólnoty mieszkaniowe » Koszty, opłaty, rozliczenia we wspólnocie odpowiedź podsekretarza stanu w Ministerstwie Finansów – z upoważnienia ministra – na zapytanie nr 1799 w sprawie interpretacji ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych " Zapytanie nr 1799 do ministra finansów w sprawie interpretacji ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych Szanowny Panie Ministrze! Pragnę złoŜyć na Pana ręce zapytanie w sprawie interpretacji ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych. Zgłosiła się do mnie wspólnota mieszkaniowa z Brwinowa z pytaniem o ww. podatek za 2007 r. Wspólnota ta nie prowadzi Ŝadnej działalności gospodarczej (nie wynajmuje mieszkań, garaŜy, nie prowadzi działalności usługowej ani nie dysponuje Ŝadnymi udziałami w innych podmiotach gospodarczych). Trzy lata temu wspólnota została zawiązana po przejęciu inwestycji od niesolidnego dewelopera. Wszystkie dochody pochodzące z wpłat członków wspólnoty są rozdysponowane sukcesywnie wśród usługodawców. Deweloper odmówił jednocześnie kontynuowania sprawy usuwania usterek, nie uchylając się od konieczności finansowania tego przedsięwzięcia. Deweloper jest członkiem wspólnoty i tak jak reszta mieszkańców jest zainteresowany wykonaniem tego zadania. Wpłacona suma na równi z sukcesywnymi wpłatami wnoszonymi na fundusz remontowy przez pozostałych członków wspólnoty była wydatkowana na ten cel. Wobec powyŜszego wnoszę o udzielenie odpowiedzi i wyjaśnień na następujące pytanie: Czy wspólnota, która powstała, by dokończyć inwestycje budynku mieszkalnego, i otrzymała od dewelopera określoną kwotę, powinna zapłacić podatek dochodowy? Z powaŜaniem Poseł Marek Zieliński Warszawa, dnia 28 maja 2008 r. Odpowiedź podsekretarza stanu w Ministerstwie Finansów – z upowaŜnienia ministra – na zapytanie nr 1799 w sprawie interpretacji ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych Szanowny Panie Marszałku! W odpowiedzi na przekazaną przy piśmie z dnia 10 czerwca 2008 r. interpelację pana posła Marka Zielińskiego w sprawie opodatkowania środków przekazanych przez dewelopera wspólnocie mieszkaniowej, przeznaczonych na fundusz remontowy, przedstawiam stanowisko w tej kwestii. Z przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych wynika, iŜ wolne od podatku są dochody spółdzielni mieszkaniowych, wspólnot mieszkaniowych, towarzystw budownictwa społecznego oraz samorządowych jednostek organizacyjnych prowadzących działalność w zakresie gospodarki mieszkaniowej, uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi, w części przeznaczonej na cele związane z utrzymaniem tych zasobów, z wyłączeniem dochodów uzyskanych z innej działalności gospodarczej niŜ gospodarka zasobami mieszkaniowymi (art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy). Przez „zasoby mieszkaniowe”, o których mowa w art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy, rozumie się nie tylko lokale mieszkalne, ale równieŜ pozostałe pomieszczenia i urządzenia wchodzące w skład budynku mieszkalnego lub znajdującego się poza nim, których istnienie jest niezbędne dla prawidłowego korzystania z mieszkań przez mieszkańców, jak równieŜ ułatwiające im dostęp do budynku mieszkalnego oraz zapewniające sprawne jego funkcjonowanie oraz administrowanie. Do zasobów tych naleŜą zatem, oprócz lokali mieszkalnych, takŜe tego rodzaju pomieszczenia, jak np. strychy, klatki schodowe, windy, garaŜe. Związane z tego rodzaju lokalami, pomieszczeniami i urządzeniami przychody oraz sfinansowane z nich koszty stanowią przychody i koszty gospodarki zasobami mieszkaniowymi. Przychodami tymi są zatem nie tylko czynsze (opłaty), ale takŜe inne przychody związane z tymi zasobami. Stanowisko takie prezentowane jest takŜe w interpretacji ogólnej ministra finansów z dnia 5 marca 2008 r. nr DD6/8213/11/KWW/07/MB7/82, zawierającej wyjaśnienia dotyczące art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych. Pragnę zauwaŜyć, Ŝe w interpretacji tej nie zawarto zamkniętego katalogu przychodów osiąganych z gospodarki zasobami mieszkaniowymi. Wymienione w interpretacji opłaty, czynsze, odsetki za zwłokę od nieterminowych ich wpłat stanowią jedynie przykładowe wymienienie przychodów, jakie mogą być osiągane w ramach prowadzonej gospodarki zasobami mieszkaniowymi. Przychodami uzyskanymi przez wspólnoty mieszkaniowe z gospodarki zasobami mieszkaniowymi są wpłaty wnoszone przez właścicieli lokali mieszkalnych na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną, tj. części budynku i urządzeń, które słuŜą wszystkim właścicielom lokali, jak np. windy, klatki schodowe, strychy (por. art. 3 ust. 2 oraz art. 14 ustawy o własności lokali). Z wpłat tych pokrywane są wydatki na bieŜącą konserwację i remonty. Finansowanie remontów odbywa się bądź bezpośrednio z wnoszonych wpłat, bądź ze środków utworzonego przez właścicieli lokali mieszkalnych funduszu remontowego. Przepisy ustawy o własności lokali nie zabraniają zasilania funduszu dodatkowymi wpłatami ze strony członków wspólnoty mieszkaniowej. Zwolnieniu od podatku dochodowego, o którym mowa w art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy, podlega zatem całość wpłat wnoszonych przez właścicieli lokali wspólnoty mieszkaniowej na koszty zarządu nieruchomością wspólną, a więc łącznie z dodatkowymi środkami otrzymywanymi od dewelopera (członka wspólnoty mieszkaniowej) na fundusz remontowy, z przeznaczeniem na finansowanie remontów budynków mieszkalnych (utrzymanie zasobów mieszkaniowych). Pod pojęciem „utrzymanie zasobów mieszkaniowych”, o którym mowa w przepisie art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy, rozumie się zarówno wydatki związane z bieŜącą eksploatacją budynków mieszkalnych, jak i ponoszone wydatki związane z bieŜącą eksploatacją budynków mieszkalnych, jak i ponoszone wydatki na ich remonty. Stanowisko takie prezentowane jest takŜe przez orzecznictwo (por. wyrok WSA w Warszawie z dnia 20 lutego 2007 r., sygn. akt III 4230/06). Z powaŜaniem Podsekretarz stanu ElŜbieta Chojna-Duch Warszawa, dnia 1 lipca 2008 r." DOKUMENT W ZALACZNIKUNie masz wymaganych uprawnień, aby zobaczyć pliki załączone do tego posta. Uchwała wspólnoty mieszkaniowej może być zaskarżona do sądu Stosownie do ustawy o własności lokali: Właściciel lokalu ma prawo do współkorzystania z nieruchomości wspólnej zgodnie z jej przeznaczeniem. Na koszty zarządu nieruchomością wspólną składają się w szczególności: wydatki na remonty i bieżącą konserwację; opłaty za dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody, w części dotyczącej nieruchomości wspólnej, oraz opłaty za antenę zbiorczą i windę; ubezpieczenia, podatki i inne opłaty publicznoprawne, chyba że są pokrywane bezpośrednio przez właścicieli poszczególnych lokali; wydatki na utrzymanie porządku i czystości; wynagrodzenie członków zarządu lub zarządcy. Jeżeli liczba lokali wyodrębnionych i lokali niewyodrębnionych, należących nadal do dotychczasowego właściciela, nie jest większa niż trzy, do zarządu nieruchomością wspólną mają odpowiednie zastosowanie przepisy Kodeksu cywilnego ( i Kodeksu postępowania cywilnego ( o współwłasności. Właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy. 1a. Powództwo, o którym mowa w ust. 1, może być wytoczone przeciwko wspólnocie mieszkaniowej w terminie 6 tygodni od dnia podjęcia uchwały na zebraniu ogółu właścicieli lokali albo od dnia powiadomienia wytaczającego powództwo o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów. Zaskarżona uchwała podlega wykonaniu, chyba że sąd wstrzyma jej wykonanie do czasu zakończenia sprawy. Zaliczki na poczet kosztów zarządu nieruchomością wspólną we wspólnocie mieszkaniowej We wspólnocie mieszkaniowej nie ma czynszu, są natomiast zaliczki na poczet kosztów zarządu. Obowiązek uiszczania zaliczek ma na celu zapewnienie płynności finansowej wspólnoty mieszkaniowej. Zgodnie z art. 15 ustawy – każdy właściciel lokalu obowiązany jest do uiszczania zaliczek z góry, do 10-tego dnia każdego miesiąca. Wysokość opłaty członkowie wspólnoty mieszkaniowej określają w uchwale, bowiem stosownie do art. 22 ust. 3 pkt 3 ustawy – ustalenie wysokości opłat na pokrycie kosztów zarządu jest czynnością przekraczającą zakres zwykłego zarządu. Opłata nie może być niższa niż kwota ustalona jako iloczyn sumy całkowitych kosztów miesięcznych lub rocznych zarządzania nieruchomością wspólną i wielkości udziału, jakim dany właściciel lokalu dysponuje w nieruchomości wspólnej. Praktyka przyjmowania za podstawę obliczeń powierzchni lokalu w m2 jest błędna, gdyż zgodnie z art. 12 ust. 2 ustawy właściciele lokali ponoszą wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w stosunku do posiadanych udziałów. Niestety nie ma ustawowo określonej górnej granicy zaliczek. Wynika to z kosztów rzeczywistych. Wysokość zaliczek może być zróżnicowana w stosunku do różnych kategorii właścicieli lokali. Właściciele lokali użytkowych mogą zostać obciążeni w stopniu większym niż właściciele lokali mieszkalnych, jeżeli uzasadnia to sposób korzystania z tych lokali. Występuje konieczność odpowiedniego szacowania kwot zaliczek, które siłą rzeczy nie mogą być sztywne ze względu na różne potrzeby eksploatacyjne w poszczególnych porach roku. Zarząd wspólnoty powinien dbać również o to, by dostarczać właścicielom lokali rachunki miesięczne czy zestawienie kwartalne w odpowiednim czasie, tak by byli oni w stanie opłacić należne zaliczki w terminie do 10 każdego miesiąca. Jak rozliczają się wspólnoty mieszkaniowe? Każda wspólnota posiada odrębny rachunek bankowy, na którym gromadzone są wszystkie wpłaty właścicieli lokali. Co więcej, zgodnie z art. 29 ust. 1 ustawy zarząd lub zarządca jest obowiązany prowadzić dla każdej nieruchomości wspólnej ewidencję pozaksięgową kosztów zarządu nieruchomością wspólną oraz zaliczek uiszczanych na pokrycie tych kosztów, a także rozliczeń z innych tytułów na rzecz nieruchomości wspólnej. Sposób prowadzenia rachunkowości normuje ustawa z dnia 29 września 1994 r. o rachunkowości. Wspólnota mieszkaniowa ma obowiązek rozliczenia się z właścicielami lokali z wszystkich wpłacanych zaliczek, a okresem rozliczeniowym jest rok kalendarzowy. Obowiązek rozliczenia odnosi się do wszystkich zaliczek wpłacanych na poczet pokrycia kosztów zarządu nieruchomością wspólną, a więc zarówno do zaliczek wpłacanych na fundusz eksploatacyjny, jak i na fundusz remontowy. Niemniej jednak, biorąc pod uwagę specyfikę funduszu remontowego, na który w ciągu roku wspólnota mieszkaniowa nie jest w stanie zebrać wystarczających środków, częstą praktyką jest gromadzenie na nim środków w okresach wieloletnich, co powoduje rozliczenie właścicieli lokali w dłuższym okresie czasu. Wpłaty właścicieli na pokrycie kosztów związanych z utrzymaniem ich lokali dokonywane są w formie zaliczkowej. Okresy i terminy rozliczeń mediów nie muszą się pokrywać. Rozliczenie zużycia wody i ścieków oraz podgrzania wody dokonywane jest zazwyczaj dwa razy w roku, natomiast rozliczenie zużycia ciepła dla potrzeb ogrzewania tylko raz. Pod koniec okresu właściciel otrzymuje rozliczenie, z którego powinno wynikać, czy dokonane przez niego wpłaty zaliczek pokryły przypadające na jego lokal koszty, czy zobowiązany jest do dopłaty. Środki wpłacane przez właścicieli lokali na konto wspólnoty mieszkaniowej stanowią własność właścicieli aż do momentu ich rozdysponowania zgodnie z przeznaczeniem. Jednak w związku z tym, iż służą one gromadzeniu środków na określony cel, właściciel nie ma prawa żądać ich zwrotu w każdym czasie. Ewentualny zwrot części wpłaty może dotyczyć jedynie pozostałej nadwyżki po realizacji określonego przez wspólnotę celu. Uprawnienie do żądania ich zwrotu nie ma charakteru osobistego, ponieważ związane jest z własnością poszczególnego lokalu. Prawo do nadpłaty lub zobowiązanie do dopłaty powstaje w określonej chwili (po rozliczeniu), a uprawnionym z tytułu nadpłaty lub zobowiązanym z tytułu niedopłaty jest aktualny właściciel lokalu. Wartą rozważenia kwestią jest możliwość dysponowania zaliczkami wnoszonymi przez właścicieli na inny cel niż zamierzony. Zdania dotyczące tego zagadnienia są podzielone. Wynika to z faktu, iż przyjmuje się, że wpłacone zaliczki są nadal własnością właścicieli poszczególnych lokali i w związku z tym wspólnota mieszkaniowa nie ma prawa nimi rozporządzać na inny cel niż zostały przez właścicieli wpłacone bez zgody wyrażonej indywidualnie przez poszczególnych właścicieli. Takie stanowisko zajął Sąd Apelacyjny w Warszawie w wyroku z dnia r., sygn. akt I ACa 1309/00. Jednak w ostatnim orzeczeniu z dnia 26 stycznia 2011 r. sygn. akt II CSK 358/10, Sądu Najwyższy uznał, że wspólnotom mieszkaniowym wolno zadecydować, po zakończeniu rocznych rozliczeń, o przekazaniu nadwyżki czynszu na fundusz remontowy. Zdaniem Sądu jest to zgodne z interesami właścicieli i sprzyja płynności finansowej wspólnoty. W związku z brakiem jednolitej linii orzecznictwa trudno jednoznacznie stwierdzić, czy istnieje możliwość dokonywania przesunięć między funduszami. Zaliczki w wysokości rzeczywistych kosztów funkcjonowania wspólnoty mieszkaniowej Wysokość zaliczek na koszty zarządu może być zmieniana kilka razy w roku, a zależne jest to od rzeczywiście ponoszonych kosztów, które są zmienne. Termin wejścia w życie ustalany jest uchwałą. Zatem jeśli za uchwałą o zmianie stawek zaliczek opowie się wymagana większość, taka uchwała zapadnie. Wtedy właściciel lokalu będzie miał możliwość jej zakwestionowania przed sądem. Przy czym konieczne jest wnioskowanie o zawieszenie wykonania takiej uchwały do czasu rozpatrzenia sporu. W sądzie zarząd wspólnoty będzie musiał wykazać zasadność podwyżki poprzez stosowne wyliczenia oraz dowody na ponoszone przez wspólnotę koszty. Wspólnota nie jest nastawiona na czerpanie zysków z zaliczek od właścicieli – wszak są to ich pieniądze. Jeśli masz podobny problem prawny, zadaj pytanie naszemu prawnikowi (przygotowujemy też pisma) w formularzu poniżej ▼▼▼ Zapytaj prawnika - porady prawne online .